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这个周末，和疫情数据一样备受关注的，还有#土地出让金划转税务部门征收#话题。

2021年6月4日，财政部、自然资源部（原国土资源部）、国税总局和央行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综（2021）19号，以下简称《通知》），引起市场一片热议。

《通知》要点有下：

（一） 将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。

（二） 先试点后推开。自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。 

（三） 四项非税收入应当使用财政部统一监（印）制的非税收入票据，按照税务部门全国统一信息化方式规范管理。且除本通知规定外，四项政府非税收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用、管理等政策，继续按照现行规定执行。 

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#土地出让金划转税务部门征收#《通知》一发布，即引起市场很大反应，这是因为土地出让收入对财政的重要性。

根据格隆汇发布的《2020年中国主要城市土地财政依赖度排行榜》数据可知，2020年，20个城市土地财政依赖度高于100%，其中，珠海的依赖度是101%，深圳的依赖度是27%。

那么，土地出让金转税务征收后，会有何影响？网上传来了很多不一样的声音，尤其是混地产圈的。有人说：“土地财政的历史终结了”；还有人说：“未来的房地产市场要大浪滔天了。”

其实，土地出让金划转税务部门征收，只是将地方政府原来的预算外收入转税务部门监管。即是征管工作职能和征收方式调整，不改变资金分配格局，对地方没多大影响，但征管会更加严格规范。

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法律顾问指引

这次土地出让金划转税务征收，在核心上来讲，一切回归法理操作：不论是地方的公权力还是中央的公权力，杜绝权力干预或影响法律的执行，最有效的方法论就是透明化的规范作业。

在本质上来讲，涉及到土地的转让、出让等等项目投资合作方面，对于商业精英和企业而言，不论是与政府打交道，还是商业上合作，最大的启示，就是规范化的法律作业，而不要轻易迷信某领导的关系和指示，这是加分项，但不是根本。

一切事项，在法律层面无法得到保障，所谓的指示或承诺，都很可能落空，甚至会“爆雷”。

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原来80%的项目投资，都是机遇；而当前80%的项目投资，都是坑。

项目投资合作，如何避坑与抓到机遇，就需要依赖于规范化的项目合作，具体而言就是：

首先，就是尽职调查，也就是DD。委托专业的机构包括律师事务所对于该项目进行合法性与风险性评估，这一步，对于商业精英和企业而言，是必做的功课，也是避坑的基本动作。只是大项目有“大”的尽调做法，小项目有“小”的尽调做法。

其次，就是合作架构，也就是商业合作模式。这个合作模式往往基于尽调的结果，从法律、税收、商务等综合因素考量而最终形成的解决方案，合作项目越复杂，最终解决方案往往就是多种思维与因素而最终冲突而成的结果。

第三，就是合作合约，也就是合作各方透过沟通谈判就合作模式、商业条件、履约安排等而达成一致性意见，而最终形成合作合约。这类交易合约一般是由主合同加上附属执行合约文件而组成。

第四，就是履约管控，也就是合作各方基于达成的交易合约，而形成履约安排与进度的管控。一旦出现问题，及时解决或变更调整优化；从而最终顺利实现合作目标。

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